21解读丨首批房地产项目“白名单”落地 银行积极性仍需市场信心恢复

21世纪经济报道记者张欣 北京报道

1月31日，多地第一批房地产项目“白名单”陆续出炉的消息令房地产“白名单”再次成为热点话题。

相比“白名单”的具体名单，市场普遍关注的问题是：网传已久的“白名单”到底是指什么？其标准如何？目的何在？银行积极性如何？对此，本报记者采访多位房企人士、银行人士，以及房地产分析师，试图厘清这一系列问题。

多地率先落地“白名单”

1月31日，21世纪经济报道记者从住建部方面确认，今年1月底前，第一批城市房地产融资协调机制项目“白名单”要落地。目前，多地政府已经向所在地的金融机构推送了房地产项目“白名单”，开始落地执行住建部的要求。

1月29日，青岛市住房和城乡建设局相关负责人介绍，青岛正在抓紧推进相关工作，目前全市已经有120多个项目进行了申报，青岛住建局将按照住建部要求，按照公平公正原则，筛选符合条件的项目，并向金融机构推送，预计“白名单”将在1月31日出炉。

1月30日，据《中国建设报》称，广西南宁市已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。

1月31日早间，重庆市住建委在官方微信号上表示，日前市住房城乡建委国家金融监督管理总局重庆监管局向金融机构联合推送了重庆市第一批房地产项目“白名单”，其中包括华宇城二期、龙湖海成青云阙万科智慧谷等314个项目，融资需求约830亿元涉及22家金融机构。

据重庆市住建委称，房地产开发项目纳入“白名单”后，将通过各区县房地产融资协调专班，搭建政、银、企融资协调平台，指导项目“白名单”企业和主融资金融机构，积极推动项目融资。

同时，重庆市对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

1月13日午间，“昆明规划建设”公众号称，按照住房城乡建设部专题部署会要求，昆明市通过房地产融资协调机制，已梳理出第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元。1月31日，项目“白名单”已向在昆各政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行等24家主要银行推送。

上述四地率先落地“白名单”实际上是在积极响应城市房地产融资协调机制部署会的号召。

据公开报道，1月26日，住房城乡建设部召开城市房地产融资协调机制部署会。此次参会的35个城市涉及25个省份，大部分以省会城市为主，也有一些省份同时有几个城市参与。比如辽宁包括沈阳和大连两个城市；江苏则有南京、无锡、常州、苏州4个城市；浙江包括杭州和宁波2个城市；福建包括福州和厦门；山东包括济南和青岛；广东包括广州、深圳、佛山、东莞4个城市。

会议指出，建立城市房地产融资协调机制，是贯彻落实党中央、国务院决策部署，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，把这一重要机制迅速建立和运转起来。

会议强调，项目有序开发建设，是房地产市场平稳健康运行的基础，事关人民群众切身利益。针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。信贷资金要确保封闭运行、合规使用，坚决防止挪用。省级层面要跟踪监测落实情况，加强督促指导。国家层面将建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月通报。

业内人士表示，一些地区已经加速摸底在建房地产项目融资需求，筛选符合白名单条件的项目。在建立城市房地产融资协调机制的政策要求下，预计未来会有更多城市跟进。

“白名单”标准如何？

2023年11月，市场有传言为了进一步对当前房地产行业企业的债务危机进行纾困，监管机构正在起草一份有资格获得纾困资金的50家开发商白名单。但官方对此一直未有回应。

本报记者查阅住建部官网发现，关于“房企白名单”仅在2021年防止经营贷流入房地产领域的规定中提及，此后关于“白名单”的正式说法是指“可以给予融资支持的房地产项目‘白名单’”。

2024年1月5日，住房城乡建设部和金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（下称“《通知》”）中提出，协调机制根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，按照公平公正原则，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强对此解读称，根据《通知》，由城市人民政府建立房地产融资协调机制，由城市房地产融资协调机制提出可给予融资的房地产项目名单，提供给金融机构，金融机构评估后，分类给予融资支持。

从上述信息可以看出，白名单实际上是“项目制”。据《中国房地产报》报道，1月26日的城市房地产融资协调机制部署会议上明确，能够获得融资支持的项目需要满足以下5个条件：

1、项目处于在建施工状态。如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可以纳入。

2、有与融资额基本匹配的抵押物。

3、确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度。

4、预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回。

5、制订贷款使用计划和项目完工计划。

一位大型房企人士告诉21世纪经济报道，如果“白名单”及上述五个条件属实，则较具有实操性。一方面“避免一棒子打死”，例如一些整体财务状况并不太好的房企也会有个别较好的项目，银行可以给予资金支持。另一方面，相比支持特定的房企机构，支持特定的项目也减轻了银行的压力。同时，“项目制”还能调动起地方政府协调银行的积极性。

“白名单是供银行参考的清单，而非强制性规定，每个银行对于房地产贷款有自己的标准。”一位股份行人士告诉21世纪经济报道记者，例如有银行会考虑全国销售TOP50或者区域销售TOP10、TOP30之类房企，对于商业性质的房产，银行主要参考区域的租售比来评估。同时，银行还会按照常规的贷前-贷中-贷后来把控贷款风险，比如关注该房企是否有诉讼信息、媒体负面报道、拖欠供应商资金、失信情况等。在他看来，白名单相当于贷前风险把控的一环。

银行积极性如何？ 

按照目前的操作模式，各地级及以上城市，住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等成立房地产融资协调机制。具体的做法是，各方会上，根据本地情况和房企的融资需求，政府筛选出可以给予融资支持的房地产项目名单，即房地产项目融资“白名单”，向本区域内的金融机构推送。

因此，地方政策对于房地产项目融资“白名单”事宜积极性较高，但银行却面临诸多掣肘。

某股份制银行一分行行长向21世纪经济报道记者坦言：“很多银行地产贷款的权限都早就上收总行了，地方政府给银行的地方分行推荐，分行也无法独立做出能否给予贷款的判断。如果是地方法人银行，可能效果会更好。”

前述分行长也表示，“各家银行从来没有一刀切地停掉房地产的开发贷，但是具体基层执行，也要具体问题具体分析。”

“现在主要是要解决银行贷款的积极性的问题。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，一个项目属于“白名单”，并不是意味着政府给予保障的项目，而是表示该项目风险资金是可以平衡的。最终还是要银行自己来按照风控体系来决定要不要去给这类贷款和利率定价的问题。

多位银行人士对本报记者表达了担忧。他们表示，目前金融机构普遍对房地产贷款较为谨慎，主要担忧烂尾楼风险、监管账户、新房去化等一系列问题。不排除会有部分中小银行为满足信贷需求而积极给房企贷款，但从长远来看，银行配合的积极性源于房地产市场信心的恢复。

某银行副行长坦言，银行内部对房地产贷款最看着的是其去化能力。首先会看项目位置，因为位置会决定其销售前景，进而决定回款期限的长短；其次会看企业的性质，相比中小房企，一般银行都青睐于央国企。

一位银行副行长表示，例如一个房地产项目需要十亿元，除至少20%的房企自有资金外，剩下的资金房企一般会以项目土地及在建工程作抵押获取银行贷款。期房预售达到一定条件下，银行会解除其抵押。最终地产项目回款后，房企将本息还给银行，剩下的作为利润留存。前提是，项目的去化能力较好。

合硕机构首席分析师郭毅表示，白名单的实质是政府背书，只有这样才能让金融机构可给房地产提供更多金融支持。

李宇嘉接受21世纪经济报道记者采访表示，“白名单”设定的目的主要在于：一是保障银行的债权，二是加强住建部门和金融部门之间的协作，共同推动房地产融资能够落地。当前情况下，只有通过自上而下，自下而上相结合来落实白名单，才能提振市场的信心和预期。