实探限购放松后的广州楼市，大户型看房量翻一倍，热门楼盘进入“涨价倒计时”？

另外，《通知》还提到，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。

经过此次调整，广州也成为国内四大一线城市中住房限购政策最为宽松的城市。近日，证券时报・e公司记者实地前往此次调整限购政策的热门楼盘探访，感受市场温度变化。

大户型关注度提升

截至目前，广州市保留限购政策的区域仅为天河区、越秀区、海珠区、荔湾区、南沙区以及白云区部分地区。而天河区作为广州CBD所在地，关注度也位列各区之首。

在天河区某地产中介门店，证券时报・e公司记者看到，一位客户站在门口，手持厚厚一叠文件，似乎正在签署合同。据该门店店长介绍，新政策推出后，前来咨询的客户数量确实有明显的提升，而且出现了不少外地客户对120平方米以上大户型住房的关注，但成交增长还尚不明显，政策落地需要一个过程。同时，也有一些新房开发商比较积极，主动向中介经纪人发送邀请，邀约带客户看房。

近日，e公司记者实地前往天河区的热门楼盘越秀・天河・和樾府，虽然冒着蒙蒙细雨，依然有数名看房者在该项目营销中心进行参观洽谈。据该项目销售人员介绍，新政推出后的这个周末，120平方米以上的户型关注度大幅提升，其中还接待了不少外地专程前来看盘的客户。

越秀地产内部人士向e公司记者介绍，越秀地产旗下的江湾・和樾推出的122―188平方米大户型住房，这个周末看房量比以往周末增加了一倍。记者还从该人士处获得一张越秀・天河・和樾府宣传图上，看到有“涨价倒计时”的字样。

另外，广州地铁地产今年1月在白云区刚刚推出新盘“云筑上品”，据该项目有关负责人透露，周末这两天来咨询看楼的人明显增多，由于推出的组团中126平方米的基本售罄，买家都瞄准143平方米的户型，预计后期该户型可能会上调5%的价格。

改善性需求持续加大

近年来，随着楼市需求结构的变化，刚需房的需求逐步得到满足，而改善性住房需求正在冉冉升起。克而瑞统计数据显示，2023年，广州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，同样比2021年提高了5个百分点。

具体来看，目前广州仍在执行限购的区域，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%，成交量为8409套，占限购区的37%。值得注意的是，在2023年限购区域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均价是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米，显示120平方米以上的成交以高端物业为主。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，综合来看，本次广州放开120平方米以上住房限购，吻合近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要的意义，也符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交还给市场解决。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，广州放开120平方米以上住房限购的政策，旨在更好地满足改善性购房者的需要，比全面取消限购的政策更有针对性和导向性，有利于稳定房地产市场。“因为大户型住房的需求量比较小，对市场冲击较小。中小户型没有放开限购，有利于稳定房价，从而更好地保护中小户型购房人的利益。”

广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉指出，本次新政在需求端减少限购区域内的大户型购房的限制条件，支持“卖一买一、租一买一”，都有利于推动改善性需求适时入市，也符合中心区改善型需求占比大的特征。“此次广州松绑120平方米以上新房限购，目的就是放开高收入人群购房限制，鼓励他们多多买房、买多套房，加速中心区正在海量供应的高价新盘去化，迎接即将到来的供给高峰。”

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，当下购房者市场预期不足，主要由于购买力较弱，120平方米以上户型的客群为改善群体，购买力相对较足，但以往购房受到限购政策影响需求积攒，松绑对户型的限购政策，推动市场各环节的循环，有助于加速消化库存，促进房地产市场的活跃度，促楼市加速企稳。

去化压力尚存

在此次新政之前，广州楼市表现难言乐观。

国家统计局监测数据显示，2023年12月，广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜的第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜的第四位。广州新房和二手房价格跌幅在一、二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。

据广州中原研究发展部对阳光家缘数据的整理，2023年1~12月，广州累计成交新房72246宗，同比下跌1%，为近年低位。2023年全市整体首日去化率表现低迷，年平均首日去化率为20%，比2022年29%，下降9个百分点。由于6月以来成交去化放缓，库存周期在年中探底16个月后，迅速爬升至年末近20个月的高位。

近年来，广州增加了中心区的土地供应，新房供应也开始放量。克而瑞统计数据显示，2023年12月份，广州新房去化率只有18%，11月份只有26%，10月为21%，在热点城市中比较低，北京上海均在50%左右。截至12月份，广州新房去化周期为18.4个月，高于警戒线。2024年第一拍，广州天河、白云各1宗宅地双双流拍。

这还是建立在过去一年广州限购政策持续优化的基础上。

2023年7月24日，《广州市差别化入户市外迁入管理办法》公开征求意见，白云区、黄埔区等7个外围城区拟实施差别化入户政策，将入户学历门槛降至大专学历。

2023年8月30日，广州市在四大一线城市中率先落地“认房不认贷”政策，居民家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

2023年9月20日，广州市政府发布通知，调整住房限购政策实施区域范围，将核心限购区域的非户籍人口首套房购置纳税/社保年限从5年缩短至2年，同时对部分区域二手房增值税免征期“5年改2年”，成为四大一线城市中首个部分放开限购的城市。

“相比于其他一线城市，广州在松绑调控政策、纾困购房需求方面，面临的压力较小，但面临的楼市去化压力、下行压力都比较大。”李宇嘉表示，单纯退出限购，并不一定能带来需求明显释放，关键还要看房价预期能否稳定，退出限购政策只是楼市企稳的一个必要条件，而非充分条件。

易居研究院研究总监严跃进也指出，从历次的房地产放松政策来说，广州都是比较靠前的，此次广州放松改善性需求限制以后，对其他的三个一线城市而言也是有启发的。“广州每次都打头阵，说明其他三个一线城市放松的概率也将增大，或者说增强了大家对限购进一步调整的预期。”

责编：张骞爻

供图：李映泉

校对：高源